민특법 개정에 따른 영향 등
지난 ’20.8.4.(화) 「민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률안*」이 국회 본회의를 통과했습니다.
* (주요내용) 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반매입임대주택 유형 폐지,폐지 유형의 자진등록말소 허용, 최소임대기간 경과시 자동등록말소
< 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 유형별 임대주택 >
| 주택구분 | 유형별 폐지/유지 여부 | ||
| 매입임대 | 건설임대 | ||
| 단기임대 | 단기민간임대주택(4년) | 폐 지 | 폐 지 |
| 장기임대 | 장기일반민간임대주택(8년) | 유지(아파트는 폐지) | 유지 |
| 공공지원민간임대주택(8년) | 유지 | 유지 | |
□ 이와 관련하여 기존 사업자가 등록말소시점까지 안정적으로 임대사업을 유지할 수 있도록 「주택시장 안정 보완대책」(’20.7.10)의 취지를 감안하여 임대주택 세제지원 보완조치가 다음과 같이 마련될 예정입니다.
* 다만, 보완조치는 임대주택 등록기간 동안 임대료 상한 등 요건을 준수한 경우에 적용
자세한 사항은 아래 첨부파일 참조-기획재정부
【 임대소득에 대한 소득세‧법인세, 종합부동산세 】
１ 임대등록기간 동안 세제지원 유지
ㅇ 민간임대주택법 개정에 따라 폐지되는 임대주택 유형*에 대하여 임대등록기간 동안 임대소득에 대한 소득세‧법인세 및 임대주택 보유에 대한 종합부동산세 세제혜택** 유지
* 단기민간임대주택, 아파트 장기일반매입임대주택
** ① 임대소득에 대한 분리과세시 필요경비 우대
② 등록임대주택 중 소형주택에 대한 소득세‧법인세 감면(30%, 75%)
③ 등록임대주택에 대한 종부세 비과세
- 임대등록일～자진‧자동등록말소일까지 세제혜택 유지
２ 자진‧자동등록말소하는 경우 추징 면제
ㅇ 소득세‧법인세 및 종합부동산세 세제지원의 요건인 의무임대기간이 경과하기 전에 자진‧자동등록말소하는 경우에도 그간 감면받은 세금을 추징하지 않음
* 예) 단기임대주택이 4년으로 말소되어 5년 요건을 채우지 못하는 경우,
장기임대주택이 임대등록일과 사업자등록일이 달라 8년 요건을 채우지 못하는 경우
※ 재건축‧재개발로 인한 등록말소 후 폐지되는 유형으로 재등록이 불가능한 경우에도 종부세 등 추징하지 않음 (이하 양도세의 경우도 같음)
【 양도소득세 】
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※ 자진등록말소의 경우 의무임대기간의 1/2 이상 임대한 경우만다음의 보완조치 적용 |
１ 의무임대기간 미충족시에도 임대주택에 대한 양도세 중과 배제
ㅇ 자진‧자동등록말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 않고임대주택을 양도하는 경우에도 다주택자 양도세 중과 배제
및 법인세 추가과세 배제
* (현행제도) 임대주택에 대해 조정대상지역 내 다주택자 중과세율(2주택자 +10%p, 3주택 이상자 +20%p) 및 법인세 추가세율(+10%p) 적용 제외
(의무임대기간 : 단기 5년, 장기 8년 이상)
- 다만, 자진말소의 경우 임대주택 등록말소 후 1년내
양도하는 경우에 한하여 중과 배제
２ 의무임대기간 미충족시에도 거주주택에 대한 1세대1주택 비과세 적용
ㅇ 자진‧자동등록말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 않더라도
임대사업자의 거주주택을 임대주택 등록말소 후 5년내 양도하는 경우 1세대1주택 양도세 비과세를 인정
* (현행제도) 임대사업자의 임대주택 외 1거주주택 양도시 1세대1주택 양도세
비과세 적용 (의무임대기간 : 단기 5년, 장기 8년 이상)
- 이미 1세대1주택 비과세를 적용받고 거주주택을 양도한 후 임대주택이 자진‧자동등록말소되는 경우에도 추징하지 않음
【 7.11일 이후 등록분 등에 대한 세제지원 적용 배제 】
□ 7.11일 이후 ①민간임대주택법 개정에 따라 폐지되는 유형의 임대주택으로 등록하거나, ②단기임대주택을 장기로 전환하는 경우 종합부동산세, 양도소득세 등 관련 세제지원 적용 배제
※ 「주택시장 안정 보완대책」(’20.7.10) 기 발표 내용
ㅇ 따라서 동 임대주택에 대해서는 이번 보완조치의 내용도 적용되지 않음
【 향후 조치계획 】
□ 상기 보완조치는 입법예고, 국무‧차관회의 등 관련 법령*개정절차를 거쳐 시행될 예정입니다.
* 법률 개정사항 : 입법예고, 국무‧차관회의 거쳐 9월초 개정안 국회 제출(소득세법, 조세특례제한법)
시행령 개정사항 : 입법예고, 국무‧차관회의 거쳐 9월 시행 예정(소득세법, 법인세법, 종합부동산세법, 조세특례제한법 시행령)
쟁점오피스텔이「주택법」상 국민주택에 해당하지 아니한다고 보아 부가가치세를 부과한 처분의 당부 부가, 조심-2019-서-4181 , 2020.07.01
처분개요
가. 청구인은 2016.7.1. OOO소재에 “OOO외 2”라는 상호로 건설·주택신축판매업으로 사업자등록을 하고 2017.3.29. 소매점 1개(1층), 오피스텔 10개(2층∼6층, 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다), 다세대주택 8세대(7층∼10층)를 신축(이하 “쟁점건물”이라 한다) 후 사용승인을 받아 분양하고, 쟁점오피스텔의 분양 수입금액에 대하여 부가가치세 면제 대상인 주택(주거용 건물)을 분양한 것으로 보아 부가가치세를 신고하지 아니하였다.
나. OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2018년 OOO세무서에 대한 종합감사를 실시한 결과 쟁점건물 분양 수입금액을 「조세특례제한법」(이하 “조세특례제한법”이라 한다) 제106조 제1항 제4호의 규정에 의한 부가가치세 면제 대상이 아니라고 보아 과세자료를 처분청에게 통보하였고, 이에 따라 처분청은 2019.3.12. 청구인에게 2017년 제2기분 부가가치세 OOO부과한다는 과세예고통지를 하였고, 청구인은 이에 불복하여 2019.4.12. 과세전적부심사청구를 제기하였으나, 처분청은 2019.7.2. 이를 불채택하고 2019.7.17. 청구인에게 2017년 제2기분 부가가치세 OOO포함)을 경정·고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2019.10.15. 심판청구를 제기하였다.
심판원판단
이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔이 부가가치세 면제대상인 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호의 국민주택에 해당한다고 주장하나, 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호, 같은 법 시행령 제51조의2 제3항 및 제106조 제4항 제1호에서 「주택법」에 따른 국민주택 규모 이하의 주택 및 그 주택의 건설용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다고 규정하고 있고, 「주택법」 제2조 제1호 및 제6호에서 “주택”을 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물 및 그 부속토지로, “국민주택”을 주거전용면적 85제곱미터(읍·면 지역은 100제곱미터) 이하인 주택으로 각 규정하고 있으며, 「주택법 시행령」 제4조에서 「건축법 시행령」에 따른 오피스텔을 준주택으로 분류하여 주택과는 별도로 규정하고 있으므로 조세특례제한법에서 부가가치세가 면제되는 국민주택 규모 이하의 주택은 「주택법」에 따른 주택 중 그 주거전용면적이 85제곱미터(읍·면 지역은 100제곱미터)이하인 것만을 의미하는 것으로 보아야 할 것이어서 준주택으로 분류되는 오피스텔은 부가가치세 면제대상이 아닌 것으로 해석되는 점, 청구인은 쟁점오피스텔을 업무용 공간인 사무실로 분류하여 관할 지방자치단체로부터 관련 법령에 따른 건축허가 및 사용승인을 받았고, 사용승인일 이후 10개의 업무용 시설을 30개로 나누어 주거용으로 임대하였다 하더라도 이를 「주택법」상 주택으로 변경된 것으로 보기는 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점오피스텔의 공급이 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급에 해당하지 아니한 것으로 보아 청구인에게 부가가치세를 부과한 이 건 과세처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다(조심 2017서991, 2017.12.20. 조세심판관합동회의, 같은 뜻임).