「공동주택관리에 관한 회계감사기준」 일부 개정안 주요 개요
(붙임 1) 공동주택관리에 관한 회계감사기준 일부 개정안 신구조문대비표(개정이.hwp
가. 개정 배경 및 개정 사유
□ 종전에는 공동주택은 주택법으로 규율하여 왔으나, 2015.8월 공동주택에 대한 규정만을 분법(分法)화하여 「공동주택관리법」을 제정ㆍ공포(시행일 : 금년 8월 12일)
ㅇ 이에 따라 국토교통부는 금년 4월 「공동주택관리법 시행령」제정안을 입법예고하였는 바, 개정내용 중 회계 및 회계감사 관련 부분의 주요 골자는 다음과 같음
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구 분 |
현행 주택법ㆍ령 |
공동주택관리법ㆍ령 |
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감사 대상 |
결산서 - 재무상태표 - 운영성과표 - 이익잉여금처분계산서
- 현금흐름표 < 신 설> - 부속명세서 등 장부 원시증빙 |
재무제표 - 재무상태표 - 운영성과표 - 이익잉여금처분계산서 (또는 결손금처리계산서) < 삭 제 > - 주 석 < 삭 제 > < 삭 제 > < 삭 제 > |
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감사기준 법적 근거 마련 |
없음
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< 신 설 > 한공회가 정하고 국토부장관의 승인을 득하여야 함 |
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회계기준 제정 근거 마련 |
없음
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< 신 설 > 국토부가 정하되 외부 전문기관(*)에 위탁할 수 있다는 근거 신설 * 한국감정원에 위탁 |
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회계감사 수감기간 단축 |
매년 10월말까지 |
회계연도 종료일로부터 9개월 이내 |
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감사보고서 발행시기 |
없음 |
< 신 설 > 감사를 받은 날(현장감사 종료일)로부터 1개월 이내 발행하여 관리주체에 제출 |
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감사인의 감사결과 설명 |
없음 |
< 신 설 > 입주자대표회의는 감사인에게 감사보고서에 대한 설명을 요청할 수 있음 |
□ 국토교통부(이하 “국토부”라 한다)는 본 회에 대하여 금년 8월말까지 「공동주택관리에 관한 회계감사기준」을 「공동주택관리법ㆍ령」 체제에 맞도록 개정할 것을 요구(5.12)함에 따라 이 기준을 개정하고자 하는 것임
ㅇ 아울러, 그간의 제도 운영과정에서 드러난 문제점(예시 : 모호한 표현, 불합리한 관행 등) 등도 함께 고려하여 이 기준을 개정ㆍ보완하고자 하는 것임
나. 의결 사항
□ 이에 공동주택관리에 관한 회계감사기준(이하 “이 기준”이라 한다) 일부 개정안을 붙임 1ㆍ2와 같이 의결한다.
다. 주요 개정 골자
(1) 「공동주택관리법ㆍ령」의 시행 등 제도의 변화에 따른 개정 필요사항
1. 적용 법률의 변경에 따라 개정해야 되는 사항
□ [현황] 이 기준 전반에 걸쳐 현행 공동주택 근거법령인 “주택법령”을 언급하고 있음
□ [개정 필요성] 금년 8.12일부터는 공동주택 관리에 관한 근거법령이 “주택법령”에서 새롭게 시행되는 “공동주택관리법령”으로 변경됨에 따라 이를 반영할 필요
□ [개정 내용] 이 기준 전반에 걸쳐 “주택법령”으로 되어 있는 문구를 개정안에서는 “공동주택관리법령”으로 변경
□ [개정조항] 제1조, 제2조제3항, 제4조제1항제3호가목, 제4조제1항제5호다목, 제5조제3항, 제8조제2항, 제9조제5항, 별표 제2호
2. 국토부장관이 「공동주택 회계처리기준」을 제정함에 따라 개정해야 되는 사항
□ [현황] 현행 주택법령에 따르면, 개별 공동주택 단지들이 관리규약을 통해 회계처리기준을 각자 자율적으로 정하였는 바, 이 기준에서도 “공동주택관리규약의 회계처리기준”으로 표현하여 왔음
□ [개정 필요성] 금년 8월 시행되는 공동주택관리법 시행령(이하 “시행령”)에 따르면 종전과 달리 「공동주택 회계처리기준」을 국토부장관이 정하는 것으로 변경됨에 따라 이 기준 중 관련 내용을 적절하게 수정할 필요
□ [개정 내용] 현행 “공동주택관리규약의 회계처리기준”이란 문구를 개정안에서는 “국토부장관이 정한 「공동주택 회계처리기준」”으로 변경
□ [개정 조항] 제1조, 별표 제1-1호부터 제1-5호
3. 이 기준의 명칭을 변경
□ [현황] 현재는 「공동주택관리에 관한 회계감사기준」임
□ [개정 필요성] 공동주택에 대한 회계처리기준의 명칭이 종전에 각 시ㆍ도지사가 정하는 관리규약 준칙상 「공동주택관리 회계처리기준」이었으나, 금번 시행령 개정으로 국토부장관이 직접 제정하는 것으로 변경되면서 최종적으로는 「공동주택 회계처리기준」으로 명칭이 확정된 점을 감안에 국토부장관은 이 기준의 명칭도 같은 맥락에서 변경하는 것이 바람직하다는 의견
□ [개정 내용] 이 기준의 명칭을 「공동주택 회계감사기준」으로 변경
□ [개정 부분] 제목 수정
4. 통일된 「공동주택 회계처리기준」이 제정됨으로써 개정되는 사항
□ [현황] 현재는 개별 공동주택 단지들이 회계처리기준을 각자 자율로 정하는 구조인데, 관할 시ㆍ도별로 주석(註釋, notes)에 대한 규정이 상이
* 대부분의 공동주택들이 관할 시ㆍ도지사가 정하는 관리규약 준칙(회계처리기준이 첨부되어 있음)을 그대로 채택하고 있기 때문에 관할 시ㆍ도별로 주석의 범위가 각각 상이함
ㅇ 서울ㆍ전북 등에 소재한 공동주택 단지들은 주석에 대해 필수 주석사항과 선택적 주석사항을 구체적으로 제시ㆍ요구하고 있는 반면,
ㅇ 경기 부산 등 그 이외 시ㆍ도에서는 어느 항목을 주석으로 기재하라는 등의 내용이 전혀 규정되어 있지 아니함
ㅇ 위와 같이 상당수 지역에서 회계처리기준에 주석 규정이 없다는 점을 감안하여 그동안 이 감사기준에 구체적인 주석 항목을 열거하는 방식으로 회계처리기준에 주석 규정이 미비된 부분을 보완하여 왔었음
□ [개정 필요성] 내년부터 전국적으로 국토부장관이 정하는 통일된 「공동주택 회계처리기준」이 적용되는 바, 이 회계처리기준에는 주석 항목이 구체적으로 명시되어 있는 만큼, 이 감사기준에서 주석을 예시할 필요성이 없어짐
□ [개정 내용] 회계처리기준에서 정하여야 될 주석사항은 이 감사기준에서 삭제
ㅇ 다만, 주석 관련 규정이 삭제되더라도 회계처리기준에서 정하고 있는 주석 항목의 적절성에 대한 감사인의 확인 의무는 여전히 존재하는데도, 감사인들이 앞으로는 주석 확인 의무가 없어지는 것처럼 잘못 오해하지 않도록 관련 내용을 명시
□ [개정 조항] 제5조제4항 각 점 삭제, 같은 항 본문도 수정하여 제4조제3항으로 이관
□ [기대효과] 어느 분야이든 주석 규정은 감사기준이 아닌 회계처리기준에 포함되어 있다는 점에서 공동주택 분야에서도 회계처리기준과 감사기준간 체계가 올바르게 정립되는 계기가 될 것으로 기대
5. 입대의의 감사인에 대한 감사보고서 설명 요청이 시행령에 신설됨에 따른 개정사항
□ [현황] 금년 8월 시행되는 공동주택관리법 시행령에 입주자대표회의가 감사인에 대해 감사보고서에 대한 설명을 요청할 수 있다는 내용이 새롭게 포함됨(신설 규정)
□ [개정 필요성] 동 시행령에 의거 입주자대표회의가 감사인에 대해 감사보고서에 대한 설명을 요청할 경우, 감사인은 이에 응하여야 한다는 내용을 이 기준에 포함시킬 필요
* 국토부 요청사항임
□ [개정 내용] 입주자대표회의의 요청이 있는 경우 감사인은 이에 응하여야 된다는 내용을 이 기준에 명시
□ [개정조항] 제9조제6항 신설
□ [기대효과] 의사소통의 효과성 측면에서 서면보다는 대면보고가 효과적이라는 점에서 입주민 등에 대한 감사결과 설명회를 통해 공동주택 회계감사의 실효성을 제고할 수 있을 것으로 예상됨
(2) 공동주택 회계감사의 실효성 강화를 위한 개정 필요사항
1) 불합리한 관행 개선을 통해 회계감사 실효성을 제고하기 위한 사항
1. 다른 분야와 동일하게, 관리주체로부터 서면(書面) 진술서를 제출받도록 함
(제2조제2항)
□ [현황] 국제적으로 통용되는 「국제회계감사기준*」과 외감법상 회계감사기준 모두, 감사인이 재무제표 작성책임이 있는 경영진이 특정한 사항에 대해 확인해 주는 서면진술서**를 의무적으로 제출받도록 규정하고 있음
* 국제회계감사기준(International Standards on Auditing) : 국제회계사연맹(IFAC)이 제정한 회계감사기준 분야의 글로벌 스탠다드
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** 서면진술서 : 특정 사항을 확인하거나, 다른 감사증거를 뒷받침하기 위해 경영진(공동주택의 경우 관리주체) 등으로부터 제출받는 서면 - (확인내용 예시) ▷ 회계감사에 필요한 모든 정보를 감사인에게 제공하고, 접근하게 하였음 ▷ 모든 거래를 회계처리기준에 따라 기록하고, 재무제표에 빠짐없이 반영하였음 ▷ 자산ㆍ부채는 빠짐없이 장부에 기록하였고, 누락된 자산ㆍ부채는 없음 |
ㅇ 따라서 외감법상 회계감사기준이 적용되는 주식회사, 사립대학 등에 대한 회계감사시, 경영진으로부터 서면진술서를 제출받는 관행이 널리 정착된 것과 달리
- 공동주택의 회계감사의 경우, 감사인들은 다른 분야의 회계감사와 마찬가지로 관리사무소장 등 관리주체에 대해 서면진술서를 제출할 것을 요청하고 있으나,
- 이러한 감사인의 요청이 국제적으로 통용되는 감사관행이라는 사실을 잘 모르는 관리사무소장 등이 서면진술 제출에 다소 비협조적인 상황
□ [개정 필요성] 다른 분야의 회계감사와 마찬가지로 공동주택 회계감사에서도 재무제표 작성책임이 있는 관리주체로부터 서면진술을 입수하도록 할 필요
□ [개정 내용] 공동주택 회계감사시 공동주택 재무제표의 작성책임이 있는 관리주체로부터 서면진술을 입수할 수 있도록 외감법상의 회계감사기준 중 적용할 수 있는 절차에 “서면진술” 절차를 추가 예시
□ [개정조항] 제2조제2항 후단
□ [기대효과] 다른 분야의 회계감사와 동일하게 관리주체가 감사인에게 서면진술서를 제출하도록 함으로써 관리주체로 하여금 보다 책임감 있게 재무제표를 작성하여야 겠다는 주의를 환기시킬 수 있고,
ㅇ 감사인은 관리주체로부터 서면으로 특정사항에 대해 확인을 받는다는 측면에서 공동주택 회계감사의 실효성을 제고할 수 있음
2. 감사인이 이 기준에서 요구하는 사항을 적용하지 않기로 판단시* 반드시 대체적인 감사절차를 취하도록 의무화 (제3조제2항)
* 국제적으로도 허용되는 사항으로서, 외감법상의 회계감사기준에서는 이를 이탈(離脫)이라 명명하고 있으며, 한국채택 국제회계기준(IFRS)에서는 일탈(逸脫)이라고 부름
□ [현황] 현재는 감사인의 판단으로 이 기준을 이탈할 경우 대체적인 절차를 취해야 된다는 규정은 없었음
□ [개정 필요성] 글로벌 스탠다드인 「국제회계감사기준」과 외감법상 회계감사기준에서는 감사기준 이탈시, 대체적인 절차를 취할 것을 요구하고 있다는 점을 감안시 대체적인 절차에 대한 규정을 이 기준에 추가하는 것이 바람직
□ [개정 내용] 공동주택 회계감사시 감사인이 이 기준을 이탈하기로 판단할 경우 이 기준에서 요구하는 사항을 대체할 수 있는 대체적인 감사절차를 취하도록 의무화
□ [개정조항] 제3조제2항 후단 신설
□ [기대효과] 감사인이 이 기준의 요구사항을 이탈하더라도, 그에 상응하는 대체적인 감사절차를 취하도록 함으로써 무분별하게 감사절차를 생략할 유인을 차단하여 공동주택 회계감사의 실효성을 제고할 수 있을 것으로 기대됨
3. 꼭 필요한 핵심 감사절차를 필수절차로 명시 (제4조제1항제8호 및 같은 조 제2항)
□ [현황] 국제적으로 감사절차(실증절차)를 언제, 그리고 어느 정도의 범위로 실시할지 등은 기본적으로 내부통제의 평가결과 등에 따라 감사인이 적절하게 조절 가능함
ㅇ 이 기준 또한 이러한 스탠스를 견지하면서도 핵심 감사절차는 내부통제의 평가결과 등과 상관없이 수행되어야 한다고 규정하고 있으나, 그 핵심 감사절차가 무엇인지구체적으로 제시하고 있지 아니함
□ [개정 필요성] 내부통제의 평가 결과 등과 무관하게 일정하게 수행되어야 하는 핵심절차가 제시되지 않은 상황에서 동일한 감사절차인데도 감사인별로 핵심절차인지 아닌지를 달리 판단하는 등 감사 현장에서 상당한 혼선*이 발생하고 있음
* 주요 혼선 사례
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<사례 > 통상적으로 다른 분야의 회계감사에서는 기말 현재 시점의 예ㆍ적금 등에 대해서는 금융기관 조회서를 발송ㆍ회수하고 있지만, 공동주택 회계감사에서는 이러한 감사관행이 제대로 정립(正立)되지 못해 일부 감사인들이 금융기관 조회확인을 생략하는 경우도 존재
<사례 > 통상적으로 다른 분야의 회계감사에서는 피감기관이 현금 실사(實査) 또는 재고자산 실사절차를 수행할 때, 감사인이 이 현장에 입회(入會)하여 그 실사 등이 적절하게 이루어지는지를 확인하는 반면, 공동주택 회계감사에서는 감사인에 따라 실사 입회 등이 생략되는 경우 발생 |
□ [개정 내용] 내부통제의 평가 결과 등과 상관없이 일정하게 수행되어야 하는 핵심절차를 구제적으로 예시 : 금융기관 조회확인, 현금 및 재고자산 실사 입회
□ [개정조항] 제4조제1항제8호 개정, 제5조제3항제8번째 점을 삭제하는 대신, 제4조제2항으로 수정 및 이관
□ [기대효과] 금융기관 조회확인은 감사인이 제3자인 금융기관으로부터 직접 확인하는 방법이고, 실사 입회 역시 감사인이 직접 참여하여 확인한다는 점에서 감사인이 입수할 수 있는 수많은 감사증거 중 가장 증거력(證據力)이 높은 직접적인 증거들로서 회계감사의 실효성을 크게 제고시킬 것으로 예상되며,
ㅇ 공동주택의 감사관행이 다른 분야와 비슷한 수준으로 상향조정될 것으로 사료
※ (참고사항) 2016.8월중 금융결제원은 주택법에 의한 공동주택 관리주체, 주택조합에 대한 은행조회서 온라인발급서비스를 제공하기로 함에 따라 앞으로는 온라인 조회가 가능해져 이용편의 개선
4. 부채누락 관행 등을 근절하기 위한 금융기관 조회대상 정보범위를 확대 (제4조제2항)
□ [현황] 일부 공동주택에서 시설공사(예시 : 에스코 사업, 엘리베이터 교체 등)에 필요한 자금을 차입한 후, 이를 부채로 계상하지 않고 장부에서 누락시키는 잘못된 부외부채(簿外負債) 관행이 점차 증가하고 있는 상황
* 공동주택에 시설 차입금이 많이 증가하게 된 배경
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<엘리베이터 교체 등> 상당수 공동주택 단지에서 장기수선충당금을 충분히 적립하고 있지 않은 상황에서 공동주택 입장에서는 엘리베이터 교체 등 시설공사에 필요한 거액의 자금 중 부족액을 금융기관으로부터 차입 후 분할 상환하면 된다는 생각이 있고,
자금을 빌려주는 금융기관들 입장에서는 경기부양 등으로 시중에 유동자금이 풍부해진 가운데 저금리, 경기침체 등으로 적당한 투자처가 없는 상황에서, 일반 기업과 달리 부도발생 위험이 거의 없는 공동주택은 부도 위험 없이 적정수익을 확보할 수 있는 좋은 투자처가 될 수 있음
<에스코 사업> 전기시설 공사 대금을 차입하여 우선 공사를 진행하고, 그 후 동 공사로 절감되는 전기요금 절감분으로 2~3년에 걸쳐 매월 조금씩 상환해 나가는 경우가 많음 |
□ [개정 사유] 관리주체 등이 시설공사 등을 위한 자금 차입 후 장부에서 차입금을 누락할 경우에도 감사과정에서 이러한 부외부채 등이 발견될 수 있도록 조치 필요
□ [개정 내용] 금융기관 조회확인의 범위에 차입금 정보, 담보제공 사실 등에 대한 정보를 추가
□ [개정조항] 제5조제3항제8번째 점을 삭제하는 대신, 제4조제2항으로 이관 및 내용 수정
□ [기대효과] 차입금을 장부에서 누락시켜 부채를 적게 보이려고 하는 부외부채 관행을 예방ㆍ근절하고,
ㅇ 공동주택이 차입한 차입금 등의 정보가 재무제표 또는 주석에 적절히 나타날 수 있도록 함으로써 공동주택의 회계감사 실효성을 제고할 수 있을 것으로 기대
2) 입주민에 대해 정보제공을 보다 충실히 하여 회계감사 실효성을 제고하기 위한 사항
1. 입주자대표회의에 전달하는 주요사항 설명서 등을 충실하게 기재할 것을 명시 (제8조)
□ [현황] 공동주택의 회계감사 과정에서 감사인이 입주민 등에 대해 전달하는 서류는 이 기준 제8조에 따라 현장감사 종결과정에서 입주자대표회의에 전달하는 주요사항 설명서와 제9조에 따라 최종적인 결과물인 감사보고서가 있음
ㅇ 제9조제5항에 따르면, 감사보고서에는 공동주택관리법령 또는 관리규약 중 회계관련 규정에 대한 중요한 위반사실이 있는 경우 그 위반사실을 적시한 서류를 감사보고서에 첨부하도록 규정하고 있음
□ [개정 필요성] 감사 과정에서 감사인이 알게 된 유용한 정보를 입주자 대표회의 등에 충분히 제공할 수 있도록 이 기준 관련 규정에 충실성에 대한 표현을 명시
□ [개정 내용] 제8조 본문 및 제9조제5항에 “그 내용을 충실히 기술한”이라는 취지의 문구를 추가
□ [개정조항] 제8조 본문 및 제9조제5항
□ [기대효과] 입주민에게 도움이 되는 정보는 알게 된 감사인이 그 내용을 충실히 기재한 서면으로 입주자대표회의 등에 전달함으로써 입주민 등의 알권리 및 회계감사의 실효성을 제고할 것으로 기대됨
라. 시행일 및 경과조치
□ [시행일] 이 기준은 공표된 날부터 시행한다.
□ [경과조치] 이 기준의 시행일 전에 종료된 회계연도 결산에 대한 회계감사에 대해서는 종전의 「공동주택관리에 관한 회계감사기준」에 따른다.
마. 참고사항
□ 주요 추진 경과 및 향후 추진계획
ㅇ 6. 2, 한국공인회계사회 감사ㆍ인증기준위원회 개최 및 개정초안 보고
ㅇ 6.15, 감사ㆍ인증기준위원회 소(小) 위원회 개최 및 개정초안 축조 심의
ㅇ 6.24, 감사ㆍ인증기준위원회 개최 개정 공개초안 의결
ㅇ 7. 1 ~ 7.12, 개정 공개초안 예고 및 의견조회 실시*
* 의견조회 : 국토부, 금융위, 금감원, 17개 시ㆍ도, 한국감정원, 우리가함께행복주택지원센터, 전국입주자대표회의연합회, 주택관리사협회 등 총 25개 유관기관 및 공인회계사회 全 회원
ㅇ ~8월중, 국토부 사전 협의
ㅇ 8월 하순, 감사ㆍ인증기준위원회 최종안 확정의결
ㅇ 8월 말, 국토부 승인 및 공표 예정
ㅇ ‘16.9.1, 시행 예정. 다만, 2015년도 결산에 대한 회계감사는 舊 기준에 따라 실시