장기임대주택 자동말소 후 임대요건 등을 계속 준수해야 중과배제 가능한지 여부(양도, 서면-2022-법규재산-0208 [법규과-1023] , 2022.03.30)
[ 요 지 ]
민간임대주택법에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 자동말소된 장기임대주택이 자동말소된 이후 소득령§167의3①(2)의 요건을 준수하지 않더라도 해당 임대주택을 양도하는 경우 중과세율 배제 가능
[ 회 신 ]
귀 서면질의 신청의 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정(이하 “해당 목”이라 함)에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정하며, 이하 “쟁점주택”이라 함)을 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 후 양도하는 경우, 등록이 말소된 후 양도일 현재까지 쟁점주택을 ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호 각목 외의 부분 본문과 해당 목에서 정하는 바에 따라 임대하지 않더라도 같은 법 제104조제7항에 따른 세율을 적용하지 않는 것입니다.
임대의무기간 경과 후에도 임대요건 등을 준수해야 조세특례제한법§97의3 특례 적용이 가능한지 여부(조특, 서면-2021-법규재산-8062 [법규과-847] , 2022.03.16)
[ 요 지 ]
조세특례제한법§97의3(“쟁점특례”) ①에 따른 장기일반민간임대주택등(“쟁점주택”)을 조특령§97의3③ 각 호의 요건을 모두 충족하면서 의무임대기간동안 계속하여 임대한 후 양도하는 경우, 양도일 현재까지 쟁점주택을 민간임대주택법§2(4) 또는 (5)에 따른 임대주택으로 등록하여 임대하고 있지 않은 경우에도 쟁점특례를 적용받을 수 있음
1. 사실관계
○ 2021.4월 장기일반민간임대주택 15호의 임대의무기간(8년)이 경과함
○신청인은 2022년 중 장기일반민간임대주택 중 1호를 양도할 예정
2. 질의내용
○장기일반민간임대주택으로서 임대의무기간을 충족한 경우로서, 양도 시 조세특례제한법§97의3에 따른 장기보유특별공제 특례적용을 받기 위해 임대의무기간 경과 후에도
- ①양도일까지 계속 임대하고 있어야 하는지, ②양도일까지 임대료 증액상한(5%)을 준수해야 하는지, ③임대 이외 목적으로 사용해도 되는지 여부
[ 회 신 ]
귀 서면질의의 경우, ｢조세특례제한법｣ 제97조의3(이하 “쟁점특례”라 함) 제1항에 따른 장기일반민간임대주택등(이하 “쟁점주택”이라 함)을 같은 법 시행령 제97조의3제3항 각 호의 요건을 모두 충족하면서 의무임대기간동안 계속하여 임대한 후 양도하는 경우, 양도일 현재까지 쟁점주택을 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제4호 또는 제5호에 따른 임대주택으로 등록하여 임대하고 있지 않은 경우에도 쟁점특례를 적용받을 수 있는 것입니다.
재산분할청구권의 행사에 따라 취득한 주택을 양도하는 경우 거주요건 적용 여부(양도, 서면-2022-부동산-0084 [부동산납세과-644] , 2022.03.23)
[ 회 신 ]
계약금 지급일 현재 무주택 세대가 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 주택을 보유한 상태에서 이혼하는 경우로서, 일방 당사자가 혼인 후 부부쌍방의 노력으로 취득한 부부 공동명의 주택에 대해 재산분할청구권을 행사하여 타방 당사자 지분을 취득하고 당해 주택을 양도하는 경우 거주요건을 적용하지 않는 것임
다만, 이 경우 재산분할청구권의 행사에 따라 취득한 것인지, 이혼 위자료로 취득한 것인지는 판결문의 내용, 이혼에 이르게 된 경위 등을 확인하여 사실판단할 사항입니다
○ 재산세과-1043(2009.12.18.)
[답변내용]
협의 또는 재판상 이혼시 혼인 후 부부공동의 노력으로 취득한 재산에 대한 재산분할청구권의 행사에 따라 취득한 주택의 취득시기는 소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 취득시기이며, 협의이혼에 따른 이혼 위자료로 증여등기 받은 경우에는 대물변제에 해당하여 증여등기접수일이 취득시기가 되는 것으로, 재산분할청구권의 행사에 따라 취득한 것인지, 이혼 위자료로 취득한 것인지는 판결문의 내용, 이혼에 이르게 된 경위 등을 확인하여 판단하는 것입니다.
○ 부동산납세과-8(2014.01.09.)
[답변내용]
귀 질의의 경우, 기존해석사례(재산세과-1043, 2009.12.18.)를 참고하시기 바랍니다. 또한, 사실판단 결과 A주택을 재산분할청구권의 행사에 따라 취득한 것으로 확인되는 경우에는 A주택의 양도시 「소득세법 시행령」제155조제1항의 규정에 따른 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.
○ 서면인터넷방문상담4팀-576(2006.03.14.)
[회신]
민법 제839조의 2 제1항의 규정에 의한 협의가 이루어져 이혼합의서에 재산분할청구로 인한 소유권이전임을 확인할 수 있는 경우 또는 재산분할의 협의가 이루어지지 아니하여 가정법원에 재산분할청구권을 행사하여 부동산의 소유권이전이 이루어지는 경우에는 본질적으로 부부공동의 노력으로 이룩한 공동재산을 이혼으로 인하여 이혼자 일방이 당초 취득 시부터 자기지분인 재산을 환원 받는 것으로 보며 이 경우 자기지분이 환원된 이혼자의 부동산 취득시기는 다른 일방 이혼자의 당초 부동산취득시기에 부동산을 공동으로 취득한 것이 되어 취득시기가 당초 취득한 날로 소급되는 것입니다.
실질적으로 자본감소를 통한 이익배당금에 해당하므로 소득세법상 의제배당소득을 계산하여야 함(창원지방법원-2021-구합-51605 , 2022.02.10 , 진행중)
[ 요 지 ]
주식을 직접 양도할 경우 의제배당에 따른 통상의 소득세율이 적용되는 것을 회피하기 위해 형식적으로 중간에 수증인들을 개재시킨 것이고, 이는 실질적으로 주식을 양도한 후 출자금을 회수하는 거래를 한 것이므로 거래의 실질에 따라 과세하여야 함
[사실관계]
원고의 전 대표이사이자 주주인 이CC은 2018. 4. 2. 이CC의 배우자인 김DD, 이CC의 자녀들인 이EE, 이FF, 이GG(이하 김DD, 이EE, 이FF, 이GG을 통칭하는 경우 ‘수증인들’이라 한다)에게 원고 주식 7,160주(1주당 평가액 147,890원, 총 금액 1,058,892,400원이고, 이하 ‘이 사건 주식’이라 한다)를 증여(이하 ‘제1차 거래’라 한다)하고, 수증인들은 2018. 7. 31. 피고에게 이 사건 주식에 대하여 상속세 및 증여세법 제56조에 의한 세율 10%를 적용하여 증여세를 각 신고․납부하였다.
다. 수증인들은 2018. 7. 31. 원고에게 이 사건 주식을 위 총금액과 같은 금액에 양도(이하 ‘제2차 거래’라 한다)하고, 양도차익이 없어 양도소득세를 신고하지 않았다. 원고는 2018. 8. 1. 상법 제343조 및 법인의 정관에 따라 수증인들로부터 취득한 이 사건 주식을 모두 소각하였다. 한편 이CC은 2018. 7. 31. 수증인들로부터 이 사건 주식의 매매대금 전액을 차용하는 금전소비대차계약서를 작성하고, 위 매매대금으로 원고에 대한 가지급금 채무를 변제하였다.
라. OO지방국세청장(이하 ‘조사청’이라 한다)은 2020. 2. 20.부터 2020. 5. 15.까지의 기간 동안 원고에 대한 2016 ~ 2018 사업연도 법인통합조사를 실시한 결과, 원고와 이CC은 기업재무컨설팅계약서의 사전 계획에 따라 이익소각에 따른 의제배당소득 등을 회피하기 위하여 제1, 2차 거래의 형식을 취한 것이고, 이 사건 주식의 매매대금은 원고의 실질적인 자본감소를 통한 이익배당이라고 판단하여 피고에게 통보하였고, 피고는 이에 따라 소득세법 제17조 제2항 제1호를 적용하여 의제배당소득을 계산한 후, 2020. 6. 22. 원천징수의무자인 원고에게 2018년 귀속 배당소득세 152,043,020원을 결정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
[판단]
거래당사자들과 그 배후의 관계, 원고가 체결한 기업컨설팅계약과 그에 따라 수립된 일정 내용, 이 사건 주식 양도대금에 대하여 체결된 금전소비대차계약과 그 대금의 사용처, 일련의 거래가 이루어진 기간, 수증인들이 제1, 2차 거래에 대하여 관여한 정도나 제1, 2차 거래에 개입하여야 할 경제적 동기나 그로부터 얻은 이익이 없는 점 등에 비추어 볼 때, 이CC은 제1, 2차 거래를 통하여 실질적으로 이 사건 주식을 원고에 양도하고 원고로부터 출자금을 회수하는 거래를 하는 것임에도 이CC이 원고에 이 사건 주식을 직접 양도할 경우 의제배당에 따른 통상의 소득세율이 적용되는 것을 회피하기 위하여 형식적으로 중간에 수증인들을 개재시킨 것으로 보아야 하고, 이러한 경우에는 과세상 의미를 가지지 않는 가장행위를 제외하여 그 뒤에 숨어 있는 거래의 실질에 따라 과세하여야 할 것이다. 따라서 피고가 이 사건 주식의 양도가액은 실질적으로 원고의 자본감소를 통한 이익배당금에 해당한다고 보아 소득세법상 의제배당소득을 계산하여 원고에게 배당소득세를 부과한 이 사건 처분은 적법하다.